Основные ограничения, связанные с пользованием и распоряжением предметом ипотеки.

1. Запрет на отчуждение и передачу в последующую ипотеку.

2. Сдача в аренду и безвозмездное пользование.

3. "Прописка" в квартире и временная регистрация третьих лиц. Прежде всего поясним, что понятия "прописка" уже давно не существует, поскольку она заменена на регистрацию по месту жительства (бессрочно, с проставлением отметки в паспорте) и регистрацию по месту пребывания (предоставляется на определенный срок путем выдачи отдельного документа по установленной форме).

Для заемщика интересен вопрос: сможет ли он зарегистрировать в квартире по месту жительства себя и членов своей семьи, ведь обычно иного жилья для такой регистрации у него нет. Согласно ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг (супруга) дети и родители данного собственника.

Ответ: в силу ст. 31 ЖК РФ все члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, поэтому вправе зарегистрироваться без какого-либо согласия со стороны банков.

Казалось бы – живи и радуйся. Однако, от изменения имущественного положения в худшую сторону  никто не застрахован, и вот уже заемщик выходит на просрочку.

          Здесь есть и важный нюанс - банк вправе досрочно потребовать всю сумму кредита не только при просрочке платежа, но и при ряде других нарушений (нарушение правил пользования залогом, отказ страховать залог и пр.).

       Итак, банк примерно через пять месяцев со дня возникновения просроченной задолженности обращается в суд с исковым заявлением к заемщику.

Важным моментом, который необходимо отслеживать заемщику, является определение судом начальной продажной стоимости предмета ипотеки. В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке,  начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом, на основе  стоимости, указанная в закладной либо в новом отчете об оценке, которую проводят по инициативе банка либо суда.

Стоимость, по которой объект недвижимости будет продаваться на первых торгах на стадии исполнительного производства, составляет 80% от оценочной стоимости.

Торги проводятся торгующей организацией, заключившей договор с Росимуществом.

Если с первых торгов квартира не продана, то на вторых торгах цена будет уже на 10% ниже. Если и со вторых торгов квартира не продана, банк приобретает эту квартиру в собственность по цене на 25% ниже первоначальной. Эти правила заложены в Законе об ипотеке.

Также с начала 2012 года введена интересная для заемщика новелла законодательства. В соответствии с п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, если банк оставляет за собой предмет ипотеки - жилое помещение, а его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность считается погашенной в полном объеме.

Вторым важным вопросом для заемщика является сумма пеней.  Суд,  если посчитает ходатайство обоснованным,  в своем решении снизит размер пеней.

Еще одним важным вопросом является возможность предоставления заемщику отсрочки в обращении взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. На период отсрочки банк не вправе передать предмет ипотеки на реализацию.

Кроме того, урегулирование взаимоотношений банка и заемщика может   включать в себя следующие   мероприятия:

• Добровольная продажа предмета ипотеки.

В некоторых случаях лучше сразу продать предмет ипотеки, а за счет вырученных средств погасить кредит и получить разницу между стоимостью объекта недвижимости и размером задолженности. Такая продажа возможна на любом сроке просрочки.

Дополнительным аргументом в пользу данного варианта является тот факт, что заемщик сам ищет покупателя и может продать объект по максимально высокой цене. Если же предмет ипотеки продается с торгов в рамках исполнительного производства, то количество покупателей, желающих купить объект по адекватной цене, становится минимальным - очень многие боятся связываться с торгами. Да и реклама проводимых торгов совершенно не отвечает целям заемщика - о продаже попросту почти никто и не знает.

• Передача предмета ипотеки банку по отступному.

В соответствии со ст. 409 ГК РФ "По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.)".

Заемщик и банк могут заключить соглашение об отступном, по которому заемщик отдает банку квартиру, а банк погашает долг. При этом банк не возвращает заемщику разницу между ценой квартиры и размером долга (по крайней мере,  такие случаи неизвестны).

На практике банки, как правило,  отказываются от подобных вариантов.

• Заключение мирового соглашения в суде.

 Мировое соглашение, по сути, это такое же изменение кредитного договора, как и продление срока возврата кредита, отсрочка платежа и так далее, только заключаемое между сторонами в форме соглашения, которое утверждает суд. Заемщик, предлагая банку заключить мировое соглашение, должен указать график платежей, а также согласовать сумму задолженности, подлежащую внесению им до подписания мирового соглашения. При неисполнении утвержденного судом мирового соглашения заемщиком банк сразу получает исполнительный лист, который предъявляет в службу судебных приставов. Однако мировое соглашение при ипотечном кредитовании не получило пока широкого распространения.

Если все эти меры не привели к урегулированию спора, то остается выселение заемщика из заложенного жилья.

Такое выселение производится либо заемщиком самостоятельно в любое время, либо новым собственником предмета ипотеки - банком или покупателем, даже если жилье является единственным. В ст. 78 Закона об ипотеке указано, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.

Дело в том, что в ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает. Для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества. До момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Если кредитная организация собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, то ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета. Если заемщик продолжает проживать в предмете ипотеки после его реализации или оставления на балансе, то новый собственник может инициировать не только вопрос выселения заемщика, но и взыскание с него коммунальных платежей и платы за пользование помещением.

 

Продолжение следует...